La brutale hausse des taux d’intérêt fait craindre à certains experts un krach immobilier. Pourtant, les conditions sont loin d’être réunies. Ce que l’on observe, c’est plutôt un marché en pause, où acheteurs et vendeurs retardent leur projet. Ce n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les ménages qui cherchent à se loger. Pour l’économie, c’est moins grave. Pour le moment.
Depuis deux ans, le marché immobilier français traverse une zone de turbulences rarement observée depuis le début des années 2000. Hausse brutale des taux d’intérêt, chute du pouvoir d’achat immobilier, transactions en berne : autant de signaux qui alimentent une question devenue récurrente chez les ménages comme chez les investisseurs : faut-il s’attendre à un krach du crédit immobilier ?
Derrière les discours anxiogènes, quels sont les mécanismes économiques réellement à l’œuvre ? Entre 2021 et 2024, les taux immobiliers sont passés d’environ 1 % à plus de 4 %. Ce choc peut être perçu comme violent, surtout après une décennie d’argent « quasi gratuit ». Cependant, comme le montre le graphique ci-dessous, dans les années 2000, emprunter à 4 ou 5 % était la norme.
Coin Capital et Banque de France (calculs des auteurs), Fourni par l’auteur
Ce qui change aujourd’hui, et ce qu’on observe sur le graphique, c’est la vitesse de la remontée. Elle a pris de court les ménages comme les banques. Résultat : la hausse rapide des taux a provoqué une contraction accélérée de la demande de crédit. Beaucoup de ménages ne passent plus le filtre du taux d’endettement, ou renoncent tout simplement à s’endetter pour acheter.
Un marché du crédit sous tension
Le volume de crédits immobiliers accordés a fortement chuté depuis 2022. Les banques, contraintes par des règles prudentielles (taux d’endettement à 35 %,…
Auteur: Jérémie Bertrand, Professeur de finance, IESEG School of Management et LEM-CNRS 9221, IÉSEG School of Management, IÉSEG School of Management
