Quelles conséquences le mouvement de hausse des taux enclenché par la Banque centrale européenne (BCE) fin juillet aura-t-il sur les emprunts immobiliers ? Si l’on regarde le graphique ci-dessous, reprenant l’évolution du taux immobilier moyen octroyé aux particuliers depuis 5 ans, on peut observer une forte variation de ce dernier alors que les taux directeurs de la BCE restaient inchangés. En effet, en août 2017, le taux moyen était de 1,62 % alors qu’en décembre 2021 il est descendu jusqu’à 1,06 %. Mais pourquoi observe-t-on ces variations ?
Pour bien comprendre ces changements de taux, il est important de rappeler que le taux que l’on observe, aussi appelé taux nominal du prêt, se décompose en deux parties : d’un côté le « spread » qui correspond à la partie du taux fixé par la banque pour dégager une marge commerciale et se couvrir face au risque de non-remboursement ; de l’autre, le taux de refinancement de la banque, c’est-à-dire le taux directeur auquel cette dernière emprunte auprès de la banque centrale. C’est ce taux directeur, fixé par la banque centrale elle-même qui a évolué ces dernières semaines. La BCE, tout comme la Réserve fédérale (Fed) aux États-Unis, a en effet décidé de prêter plus cher aux banques commerciales pour restreindre le crédit et lutter ainsi contre l’inflation qui atteignait, en août dernier, 9,1 % dans la zone euro en rythme annuel.
Une hausse amorcée dès janvier 2022
Le jeudi 8 septembre, le Conseil des gouverneurs, qui représente le principal organe de décision de la BCE, a ainsi annoncé une augmentation de ses principaux taux directeurs de 75 points de base. Cette hausse intervient après un premier relèvement en juillet 2021 qui constituait une première depuis plus d’une décennie.
Cette situation avait, semble-t-il, été largement anticipée par les banques, au vu de la situation économique, et ces dernières l’avaient déjà répercutée sur leurs taux d’emprunt. En effet, on observe que le taux moyen du crédit hors renégociations commence à augmenter au mois de janvier 2022, passant de 1,06 % en décembre 2021 à 1,45 % en juillet 2022.
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Selon le mécanisme décrit précédemment, toute chose étant égale par ailleurs, une augmentation du taux de refinancement de la banque entraine donc une augmentation du taux de crédit proposé aux particuliers. En conséquence, un relèvement des taux directeurs tel que celui que l’on observe actuellement peut inciter les ménages à retarder leurs projets s’ils estiment que le coût d’emprunt est trop élevé. Même si cette augmentation du taux d’intérêt ne semble pas très élevée, cela peut malgré tout entrainer une réduction des capacités d’achats de certains emprunteurs…
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Auteur: Jérémie Bertrand, Professeur de finance, IÉSEG School of Management
